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個人にしても法人にしても、収益から費用を差し引いた利益（取得）に税金がかかるのは同じだ。
実質的な利益の額は、個人が法人になったところで変わるものではない。
利益が同じなら、税率の少ないほうが、税金が安いことになる。
個人にかかる所得税のほうは最高六五％（住民税とも）の累進課税だが、法人税の場合二段階となる。
この二つを比較して、法人税率のほうが安くなれば、法人にしたほうが有利だし、その反対の場合は、法人成りは不利だと一応はいえる。
実際はこうした計算にはならない。
なぜかというと、事業主（社長）に対する法人にしたほうが有利になるか？その金額ができるだけ少なくなるように、社長の給料額を決めていけば、もっとも有利になる。
一定の所得に達するまでは、利益のほとんど全部を給料にして、法人の利益が出ないくらいにするのが、実際はもっとも安くなる。
社長の給料さえ適切ならば、個人事業が法人成りすれば確実に税金は安くなる。
だから、八百屋や電気店などのパパママストアが、どんどん法人成りすることになる。
法人成りによる節税の一般的なケースなのだ。
給与の問題があるからだ。
個人の場合、事業主に対する給与は経費にはならない（みなし法人制度をとっている場合は例外。
ただし、現在のみなし法人制度は問題が多くて有利にならない）。
ところが、法人成りすると当然、事業主が社長になるわけだから、社長が会社から給料をとるので、その給料だけ利益を押し下げることになる。
個人のときの利益から、社長に対する給与を差し引いた金額に法人税がかかってくる。
一方、社長の給料には所得税がかかってくる。
給料には給与所得控除というのがあって、かなり有利な扱いになっている。
きいてくる。
したがって、法人成りの実質的な負担は、その法人税プラス社長の給料の所得税という個人の短期譲渡所得について、とくに重い税金を課しているのに対応して、法人についても、短期所有の土地の売却益については、重課制度を設けている（法人は、建物については重課制度をとっていない）。
また、二年以下の所有の不動産については、さらに重い超重課の制度もとられているさらに、平成四年度からは、五年を超える長期所有の土地にも、一○％の重課がかかることになった。
法人が長期所有の土地を売却した場合には、その売却益には他の所得と合算して、法人税がかかってくるだけだ（住民税とも五○％前後、ただし、同族会社の場合には、留保金課税がかかればその分だけ上積みになる）。
法人が赤字であり、繰越欠損金がある場合に売却すると、その分だけ法人取得が減ることになり、法人税は安くなる。
ところが、重課や超重課の場合には、赤字や繰越欠損金は通算されず、最低でも二○％〜三○％はかかってくることになる。
このように、とくに超重課の場合、実質税率（住民税とも）が九○％を超えてしまうことがある。
そうすると、手元に一割しか残らないかというと、実際はそうでもない。
超重課を覚悟で、土地を売却する不動産は結構多いのだ。
本当にマルマル九割以上もっていかれたら、会社はもたないはずである。
それでも、何とかやっていける理由は次の二つだ。
一つは、重課や超重課のもとになる譲渡益の計算方法にその理由がある。
つまり売却代金から取得価額を引いたものそのままにかかるのではなく、そこからさらに負債利子と販売費用を引くことになる。
負債利子と販売費用の計算は、概算法と実額法があるが、実額法で計算した場合、ケースによっては概算法の一○％をはるかに超え、重課税がかなり減額されることがある。
もう一つの理由は、法人税には建物に重課がかからないことだ。
土地に建物を立て、土地つき建物として分譲した場合、建物の利益には重課はかからない。
同じ金額で売却しても、土地の利益を少なくし、建物の利益を多くすることによって、トータルの法人税が減少する事になる。
そのため、なるべく建物のほうに利益をもっていきたいが、合理的な根拠が必要となる。
概算をして最低、建物の原価の一四二％を、建物の売価としてよいことになっている。
このようにして、土地重課税による酷税をある程度やわらげ、なんとかしのいでいるのが、不動産業者の実態だ。
一般に、法人成りによって事業者や不動産業者にはどんなメリットがあるのだろう？商売などの事業の場合、法人成りは、ただ節税のために行なっているのではない。
個人事業であったものを、法人化することによって対外信用がまし、融資や商取引に有利になることが多い。
相手が会社でないと取引しないという企業すらある。
その他、経営陣の意識改革、従業員の採用、定着などにも効用がある。
不動産賃貸業が法人成りする場合は、その目的が節税や事業承継が主となるから、ここではその面にかぎって考えることにする。
税率と事業主（社長）の給与に対する給与所得控除の関係については、すでに述べたとおりだが、それ以外のメリットもある。
第一に、扶養家族の問題がある。
個人の場合でも、事業的規模になると、家族に対して給与を支給することができる（青色専従者給与）。
その場合、専従者は給料の多少にかかわらず、事業主の扶養家族にはなれない。
法人の場合には、家族に給与を払っても、一定以下（現在では一○三万円）ならば、個人事業を法人化するメリット社長の扶養家族になれる。
家族の専従者に一○三万円以下の給与を払っている場合には、かなり有利に働く勘定になる。
Ｋさんの奥さんは、この給与をほとんどそっくり定期に積み立て、何年かたって、これを現金にして、自分名義のアパートを購入したという。
第二に、赤字の繰越の問題だ。
アパート経営などの場合、建築当初は赤字の出ることが多い。
借入金の利息も多く、減価償却も大きい。
ましてや、法人化して相当な地代をオーナーに払うと、赤字はたちまち大きくなる。
この赤字は、次年度に繰り越して翌年の黒字から引けるのは個人も法人も同じだ。
しかし、繰り越せる年数が違う。
個人の損失（純損失という）の場合、繰り越せる年数は三年で、それ以上は打ち切られてしまう。
ところが、法人の場合には、五年間繰り越せるというメリットがある。
また、大型の経営者保険（生命保険）に加入し、経費算入できるのは法人だけだし、社長交替（死亡退職でも生前退職でもかまわない）に際し、退職金を支給できるというのも法人の強みである。
その他、相続や事業承継に際しては、そのメリットははかり知れない。
個人を法人成りとすると、その店の設備や在庫を、法人が個人から買い取って引き継ぐことになる。
ところが、商売などの事業者なら、ほとんど問題はないのだが、不動産オーナーとなると、難問が生じてくる。
一般の事業者であれば、設備や商品が対象なので、そのままの価額で引き継げばよいのだが、法人が個人から引き継ぐ者が不動産（とくに土地）となるとそうはいかない。
不動産業の場合、不動産も法人に引継ぎがなかったら、家賃収入を法人のものにすることはできない。
土地を法人が引き継ぐ方法は、個人から法人が買収する、個人が法人に出資する（現物出資という）の二つである。
その場合、買取り価格と出資価額が問題になる。
問題は買い取った価格と、現在の時価との差が大きすぎるのだ。
個人の所有するその土地が、三○年前一○○万円で買った土地で、現在の時価は一億円だとする。
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